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                拍賣指南

                抵押拍賣應注意的問題

                來源:  發布時間:2020-06-30 22:07:43

                行政事業單位資產未經批準不得隨意抵押拍賣
                 
                案例回放:2008 年某拍賣公司接受一金融機構委托,對其抵押的房產進行拍賣。抵押人和抵押權人簽訂了抵押協議,手續齊全,拍賣公司審核后簽訂了《委托拍賣合同》 ,按照《 委托拍賣合同》 進行了公告、營銷,并如期舉行了拍賣會.該標的順利拍賣成交。
                拍賣成交幾個月后.買受人在辦理過戶手續時,由于原抵押人不協助辦理過戶手續(抵押期過后抵押權人未辦理產權過戶),買受人將委托人、抵押人訴訟至房產所在地人民法院,后來又將拍賣公司追加為第三人,經法院審理后判定該拍賣無效。
                 
                是什么原因造成的拍賣無效呢?
                 
                原來該抵押人是一個行政單位,按照《行政事業單位國有資產管理辦法》 的相關規定:行政事業資產是指由行政事業單位占有、使用的,在法律上確認為國家所有、能以貨幣計量的各種經濟資源的總和:國家對行政事業資產的管理.堅持所有權和使用權相分離的原則.實行國家統一所有.政府分級監管,單位占有、使用的管翅體制:行政事業單位處置資產(包括調撥、轉讓、報擔、報廢等).應向主管部門或同級財政、國有資產管理部門報告,并履行審批手續.未經批準不得隨意處置。
                該單位在辦理抵押手續時,雖然與抵押權人簽訂了書面抵押協議,事前未得到當地國有資產管理委員會的同意.也沒有辦理過戶手續,違反了《行政事業單位國有資產管理辦法》 的相關規定,經法院認定為無效協議,協議無效,委托合同無效,拍賣也就無效。后經法院進行調解,由原抵押人對其抵押資產進行了回購,從而避免了一場糾紛,也維護了當事人的合法權益。
                 
                國有企業資產的抵押拍賣要按相關規定進行
                 
                案例回放:某拍賣公司接受委托后對一國有企業部分資產進行了成功拍賣.但由于當地國資管理委員會的干預.買受人無法得到拍賣標的;原因是該資產在拍賣前雖經過評估,但當地國資管理委員會尚未對資產處置進行批復,企業就提前進行了委托,而拍賣公司審核把關不嚴,進入了法定拍賣程序。后經多方協調,重新補辦手續,方才解決糾紛。
                對國有企業資產的拍賣處置。首先.要按照《 國有資產評估管理辦法》 進行資產評估,其次.要有同級國有資產管理委員會的批準,第三,按照《 中華人民共和國拍賣法》和《 企業國有資產監督管理暫行條例》 、《 企業國有產權轉讓管理暫行辦法》 、《 中華人民共和國企業國有資產法》 的相關規定進行拍賣。
                 
                非國有企業資產抵押拍賣要審核資產的合法性
                 
                對非國有資產的抵押拍賣.拍賣公司要審核該資產的合法性,抵押的有效性,重點審核有無產權證明,有無重復抵押,無產權證明是因為資料缺失,補齊后能夠辦證,還是不能辦證確權等等。
                 
                個人資產抵押拍賣要審核是否有共有人
                 
                個人資產的抵押拍賣,要按照《中華人民共和國物權法》 的相關規定,重點審核不動產的產權持有人,如果有共有人,或者推斷應該有共有人,抵押前是否得到共有人的書面委托或授權委托。
                 
                對房地產的抵押拍賣要注意審查土地用途
                 
                案例回放:某拍賣公司接受一房產門面拍賣委托,抵押人在合同中注明該門面是營業用房,抵押權人和拍賣公司均未提出異議,后來幾間門面順利拍賣成交,并辦理了房屋產權過戶手續。但在辦理《國有土地使用證》 時,國土部門審核后提出,原產權證土地用途為:辦公、住宅,現在只能辦理辦公、住宅性質,如果要辦成營業用途,必須經過審批,并且補齊變更用途的費用。變更用途的費用由誰出呢― 抵押權人?抵押人?買受人?由于過去《 房屋所有權證》 與《 國有土地使用證》 在辦證上有不規范的現象,部分用途、性質上存在一些差異,因此,在接受這類委托拍賣時,要注意審查土地用途和使用類型是否存在差異,避免拍賣后產生糾紛。
                 
                對二手車的抵押拍賣要審查產權關系是否明晰
                 
                案例回放:某拍賣公司接受車輛拍賣委托,按照合同約定,拍賣公司按法定程序進行了成功拍賣,標的移交后,買受人不能辦理過戶手續,于是多次找到拍賣公司。
                不能過戶的原因是:委托人(抵押權人)與抵押人簽訂了車輛抵押協議.但后來抵押權人一直未將車輛過戶。幾年后,抵押權人委托拍賣公司進行拍賣,原抵押人(公司)已經注銷了.不能提供過戶的相關資料.而委托人(抵押權人)在沒有過戶之前,并非法律意義上的產權所有人.只能是產權處置人。后經多方協調,補辦資料,方才辦理了過戶手續,拍賣人、委托人、買受人當事人三方均耗時、費力。
                車輛的抵押拍賣,要審查產權關系是否明晰,拍賣后能否順利過戶和轉籍,是簽訂委托拍賣合同的重點把關部分。
                總結:拍賣公司雖然不是抵押權人,但作為拍賣四方中的重要當事人,有義務、有責任協助委托人把好關,在拍賣前將瑕疵割除,或者事前擬定解決方案,避免事后訴訟,創造一個合諧的拍賣環境。



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